最近このようなご相談がありました。
『建物の建築中に相続が発生したら・・・』
工務店を営む私からすると、実際このようなケースが自社物件で起きたら。
私自身が知っておく必要があると感じ、色々と専門の方に教えて頂きました。
質問：
高齢の親が建物建築予定だが、もし、建築途中で亡くなった場合、その建物の相続税評価はどうなるのでしょうか？
様々なケースがあり若干わかりにくい部分もありますが、知人の税理士にも聞いてまとめてみました。
１．建築中の建物（家屋）の評価
まず、家屋評価ですが、通常は固定資産税評価額で評価されます。
ですが、建築途中では、まだ家屋の固定資産税評価額が付されていませんよね。
そこで、下の通達のように、家屋の費用現価＝建築費の7割で評価されるそうです。
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【財産評価基本通達91 建築中の家屋の評価】
課税時期において現に建築中の家屋の価額は、その家屋の費用現価の100分の70に相当する金額によって評価する。
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２．建築途中の費用現価と前払・未払
費用現価について、「課税時期（相続の場合は被相続人の死亡の日、贈与の場合は贈与により財産を取得した日）までに建物に投下された建築費用の額を課税時期の価額に引き直した額の合計額」と説明されているそうです。
例えば、1億円の工事請負契約を締結していた。
手付金と中間金で、7割を支払っている。
その後相続が開始した。
その相続発生時点での工事進捗度は6割だった、という場合。
工事進捗度、つまり工事進行基準では、6,000万円の工事現価なので
この建築中建物評価は、6,000万円×7割＝4,200万円
支払った7,000万円のうち1,000万円は前払金1,000万円として債権計上となります。
もし工事進捗度が8割で、7,000万円払っていたのであれば、
1億円×8割＝8,000万円の7割相当の5,600万円が建物評価、未払金債務1,000万円となります。
ただし、債権債務の問題となりますから、工事進捗度は、施工会社から工程表や工事証明書などを発行してもらって根拠とします。
３．建物完成引渡後の評価
建物が竣工され、完成工事として工事業者から引渡後に相続が起きた場合には、
もはや建築中とはいえなくなります。
ですが、固定資産税評価額は、法務局の新築表示登記が通知され、数ヶ月後に市町村の新築時家屋調査により評価されるまでは、付されません。
それも、最初は、固定資産税評価額というより、不動産取得税の課税標準として付けられるのです。
とはいえ、相続税の申告期限は、亡くなった日から10ヶ月なので、亡くなった日が建築直後でも、10ヶ月後には、評価額が出ていることも多いものです。
そこで、相続開始時に工事が完成しているようなら、不動産取得税の評価額が出ていますから、それを採用します。
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前述の「建築現価×7割」と、固定資産税評価額とでは、RC（鉄筋コンクリート）建物でも、
かなり差がでますから、なるべく早く、固定資産税評価額を付けてもらう方が、相続税上は有利になるそうです。 各タイミングごとに、より有利に評価する方法は、いくつもあるそうですので、もしそのよう状況になられた時は、早めにあらゆる士業が揃った「ひろしま相続相談センター」にご相談されてはいかがでしょうか？
つかさ建設㈱
㈱ACT Design
代表取締役 平井淳司
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